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30 novembre 2011

Un placement à 3% sans risque!

J'avais ouvert en début d'année un Compte A Terme chez VTB rémunéré à 3.85% sur 9 mois. C'est une épargne "sécurisée" car le capital investi est 100% garanti.  En revanche il est préférable de ne pas avoir besoin de la somme placée pendant la durée du placement. (même si les retraits sont toujours possible!)

L'échéance arrivant à son terme je vais récupérer la somme placée avec les intérêts et il me faut trouver où la réinvestir! C'était pour moi une première expérience de ce type de placement car je n'aime pas l'idée d'avoir mon épargne "bloquée" par principe.
L'expérience est positive donc je vais recommencer mais sur une période plus courte cette fois-ci car j'ai découvert le compte à terme ING Direct, à l'heure actuelle il est rémunéré à 3% brut sur 3 mois.
Petit calcul
Intérêts = (Capital * 3% * 92j ) / 365
Soit 7,56€ pour 1000€ placé sur 3 mois
En répétant l'opération sur 1 an je prévois 1030.57€ au final, l'équivalent d'un super livret à 3%, sauf qu'à l'heure où j'écris ces lignes aucune banque ne propose des super livrets à taux bruts supérieurs à 2.50%.

Note: vous pouvez profiter des offres promotionnelles des super livrets, le comparatif sur www.quellivret.fr


La fiscalité applicable au Compte à terme

Comme tous les placements financiers, les intérêts des comptes à terme sont soumis aux cotisations sociales et à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP).
Par défaut, les revenus du CAT seront soumis à l'IRPP. La banque vous versera les intérêts et prélèvera les taxes sociales. Vous devrez ensuite porter le montant brut de ces intérêts sur votre déclaration de revenus, au début de l'année suivante pour qu’ils soient imposés selon votre tranche d’imposition.
Sur option, vous pouvez choisir le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Au 1er octobre 2011, son montant global a été fixé à 32,5% (taux d'imposition des intérêts à 19% + taux des taxes sociales à 13,5%). Si vous choisissez cette option, la banque versera les intérêts et procédera alors à la retenue correspondante. Cette solution est préférable si votre taux marginal d’imposition est supérieur au taux du prélèvement forfaitaire.

28 novembre 2011

Ma stratégie immobilière (suite)


J'exposais dans un précédent post ma stratégie immobilière qui doit me permettre d'obtenir un revenu complémentaire à l'horizon 2027-2030.

Ma stratégie ne change pas fondamentalement mais la construction d'un patrimoine immobilier sur du long terme nécessite d'avoir une base solide!

Comme c'est mon 1er achat en immobilier locatif j'ai revu ma copie et celui ci va se faire sur 25 ans et non 15 comme prévu.

Pourquoi?
En simulant mon investissement je me suis rendu compte de la chose suivante:
En empruntant sur 15 ans je dois débourser ~140€/mois pour financer l'achat de mon investissement locatif.
En empruntant sur 25 ans je gagne ~80€/mois en financant l'achat de mon investissement locatif.


Comment est-ce possible?
Hypothèse:
Les loyers sont comptés sur 10 mois (soit 2 mois de sécurité, taux de remplissage estimé de 83%) et me rapporte 15060€/an.

La fiscalité est Micro-BIC (pour du locatif meublé) pour simplifier, soit 50% d'abattement sur les revenus locatifs avant imposition.

Le TMI est de 30% + 13.5% CSG.
Imposition:
revenus locatifs -50%: 7530€
imposition totale : 7530 * 0.135 + 7530 * 0.3 = 3276€

En empruntant sur 15 ans je dois rembourser 10740€/an de mensualités de prêt, 2700€/an de charges et taxe fonciere et 3276€ d'impots donc une trésorerie négative de -1656€/an.

En empruntant sur 25 ans je dois rembourser 8004€/an de mensualités de prêt, 2700€/an de charges et taxe fonciere et 3276€ d'impots donc une trésorerie positive de 1080€/an.


Conclusion

En empruntant sur 15 ans, cela me coûte tous les mois (soit 25200€ sur 15ans!) pour obtenir un revenu complémentaire à terme. Je ne serai donc pas rentable la 16ème année mais bien plus tard.

En empruntant sur 25 ans, je gagne immédiatement 150€/mois que je peux placer (sur un livret) ou réinvestir (dans un autre bien immobilier).
Autre avantage, si l'immobilier baisse et que je dois revendre, sur 25 ans je ne prends aucun risque car je n'aurai pas mis un cent dans mon bien!

De plus je génère une trésorerie positive donc si je dois de nouveau m'endetter (achat de RP ou autre investissement locatif par exemple) la banque ne peut être que favorable!

Evidemment pour atteindre mon objectif de revenus complémentaire sur 15ans je dois poursuivre avec d'autres investissements...l'histoire ne fait que commencer! :)


crédit photo flickr luigi crespo photography

22 novembre 2011

Ca y est, j'ai signé...!


je vous parlais il y a peu d'un immeuble de rapport, hé bien figurez vous que je viens de signer mon compromis de vente.

J'ai trouvé ce bien par leboncoin, j'ai ensuite passée l'annonce au crible de ma feuille excel pour valider la viabilité de l'investissement locatif et c'était positif :
- rendement brut estimé (loyer annuel hors charges / prix investissement ) = 13320 / 134000 = 9,9%

- rentabilité locative nette avant impôts = (loyer annuel HC - "Charges copro et frais divers") / (prix total investissement) = 13320 - 1800 - 900 / 134000 = 7,9%

Cela répond à ma recherche j'ai donc décroché mon téléphone...
J'ai pu traiter directement avec le propriétaire de l'immeuble et par la suite j'étais le 1er à visiter le bien. Je n'ai pu voir que le studio au RdC lors de ma première visite, l'état était passable mais propre.
Le propriétaire m'a dit souhaiter vendre rapidement car il avait un besoin urgent de liquidité, en le questionnant un peu j'ai vite appris qu'il devait rembourser la banque suite à un problème d'arriéré de crédit, en clair il semblait avoir le couteau sous la gorge...

Sans attendre de voir les autres j'ai fait une première offre dès le lendemain à 125000€, soit environ 8% en dessous du prix. (de quoi payer les frais de notaires en somme)
J'ai précisé que je souhaitais quand même voir le reste de l'immeuble et cela s'est fait quelques jours plus tard.
Malheureusement lors de cette 2ème visite je n'ai pu voir qu'un autre studio, le propriétaire m'a toutefois précisé que le dernier nécessitait un bon rafraîchissement.

Devant ma déception et l'hésitation à poursuivre la vente le propriétaire m'a lui fait une offre plus basse à 118000€! soit environ 14% en moins sur le prix affiché. Je suis donc parti sur cette offre pour faire mes projections d'investissement locatif.

Nous nous sommes retrouvé chez le notaires 10 jours plus tard pour signer le compromis.
J'ai eu une estimation de frais de 9100€ sans plus de détails.
J'avais quand même demandé un devis au préalable mais l'assistante m'avait précisé que je n'aurai rien à payer dans l'immédiat...donc je me suis retrouvé le bec dans l'eau...
Néanmoins cela correspond assez bien à ce que j'avais pu calculer ici.


Rien de spécial chez le notaire, il m'a juste précisé:
- que la mairie pouvait faire préemption sous 2 mois maximum
- que le délai pour me rétracter sans justification est de 7 jours après réception du compromis via lettre A/R
- que le bien faisait un lot au cadastre donc avoir une salle de bain par étage ça passait mais une cuisine par étage pas vraiment, et en cas de contrôle...

Voilà maintenant il me reste à retourner voir ma banque pour obtenir des informations plus précises sur le prêt.


La suite au prochain épisode... :)

crédit photo: flickr

20 novembre 2011

Mes débuts en trading

A force de consulter les sites de bourse j'ai fini par m'intéresser au trading. D'abord par simple curiosité intellectuelle car j'ai toujours su que c'était le risque maximum en matière de placement.


Aujourd'hui je suis prêt à accepter cette part de risque sur une infime partie de mon capital.

Je suis rapidement tombé chez des brokers et autres sites ventant les mérites de X méthodes et autres robots tous plus performants les uns que les autres. J'avais bien envie de concevoir ma propre stratégie mais tout ça allait me prendre des mois avant d'arriver à quelque chose de probant sur la plan financier...

En cherchant un peu je suis tombé sur une plateforme de trading automatique: Zulutrade. L'idée simple est de s'abonner à des fournisseurs de signaux (autrement dit des traders anonymes) et de répliquer leurs performances sur son compte.

J'ai été séduit par l'idée de suivre des "professionnels" en trading et de n'avoir qu'à gérer la part de risque en fonction de mon capital. C'est un deal gagnant-gagnant, le fournisseur de signaux touche une commission sur chaque trade de la part de Zulutrade, et pour moi c'est gratuit!

J'ai rapidement gagné (en moyenne 15€/jour) et...aussi rapidement perdu (-1400€ au total) mais surtout beaucoup appris au final.

Sur Zulutrade, les fournisseurs de signaux se divisent en plusieurs catégories:
- les amateurs (sic!)
- d'ancien trader
- des EA (ou robot de trading)

Au final ma préférence va au EA car le trading automatique s'effectue toujours de la même façon et il n'est pas sujet aux phénomènes psychologiques.
En revanche l'EA ne peut s'adapter à un changement du marché (phase de crise par exemple) aussi bien qu'un trader.
Nombre de traders expérimentés utilisent des EA pour analyser le marché et passer des ordres, un genre de mode semi-automatique si l'on veut.

A l'heure actuelle je suis toujours en live et espère remonter la pente en m'astreignant à suivre des fournisseurs de signaux peu risqués (donc des gains faibles) mais toujours gagnant sur le long terme.

En parallèle j'étudie la possibilité de développer ou d'acquérir un EA pour appliquer ma propre stratégie mais c'est une autre histoire...

17 novembre 2011

Livret A, Assurance Vie, PEA: le trio gagnant!

Suite à la réforme fiscale du nouveau plan de rigueur pour 2012, la fiscalité de mes placements financiers se trouvera impactée.
Le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) devrait passer de 19% à 24% au 1er janvier 2012. (sic)
Comme on a le choix entre le PFL et l'impôt sur le revenu (IR), il faut calculer quel mode est le plus intéressant!
On voit vite que pour tout ceux qui sont imposés entre 5,5% et 14% il vaut mieux privilégier l'IR, pour les autres (30% et 41%) ce sera le PFL.


Cependant 3 placements tirent leur épingle du jeu:

>> Le livret A, le LDD et le LEP restent exonérés d'impôts et de prélèvements sociaux
En revanche les super livrets seront plus lourdement imposés avec une imposition totale de 37,5% (24% + 13,5% de prélèvements sociaux) :-(
Du coup il faut un taux minimum brut annuel de 2,25/(1-0,375)= 3,6 % pour égaler les performances d'un livret A et aucun super livrets actuels ne le propose…

>> La fiscalité de l'Assurance Vie reste identique:
  • 35% d'imposition si retrait avant 4 ans
  • 15% d'imposition si retrait avant 8 ans
  • 7,5% d'imposition si retrait après 8 ans

>> Le fiscalité du PEA reste identique:
  • 22,5% d'imposition si retrait avant 2 ans
  • 19% d'imposition si retrait avant 5 ans
  • 0% d'imposition si retrait après 5 ans

Préparation du PEA



Après avoir fait un bilan de mes comptes et voyant l'épargne que je pouvais dégager par mois, j'ai décidé d'utiliser mon PEA ouvert il y a déjà 10 ans mais sur lequel je n'avais pas réellement investi.
La raison principale étant les frais élevé de ma banque et une méconnaissance totale dans les stratégies boursières.
Dans un premier temps j'ai donc fait transféré mon PEA chez Binck, les frais de transfert étant offert et ceux de courtage aussi pendant 3 mois.(Si vous voulez que je vous parraine, envoyez moi un mail).

Avant d'acheter à tord et à travers, je me suis fixé sur la stratégie suivante: Buy & Hold.
Cette stratégie a pour idée d'investir dans des sociétés versant des dividendes, qui à leur tour seront réinvestis et ainsi de suite.
L'objectif ici est de faire grossir mon capital de départ, pour je l'espère d'ici 10-15ans pouvoir me verser une petite rente. Je vise un rendement annuel entre 5% et 10% brut.

L'idée simple ici est le fait de s'attacher à la valeur de la société, sa pérennité, ses profits, ses dettes, ... plûtot qu'à sa valeur à l'instant T. C'est un peu la même idée quand j'investis dans l'immobilier, je ne regarde pas le prix du m2 tous les jours, par contre j'ai un loyer qui tombe tous les mois. Il en va de même avec ces sociétés, évidemment l'idée d'acheter bas et revendre haut reste présente, ça sera plus simple si je dois me dégager de certaine valeur.

Passons maintenant en revue les actions, je les classe par secteur et leur affecte un poids dans mon portefeuille. Ce faisant je diversifie et équilibre le risque par secteur et voir même au sein d'un même secteur.

Vous vous demander surement comment j'en suis arrivé là? Eh bien je suis allé fouiner sur le site de tradingstat qui propose un classement des valeurs par rendement: Dividende sur actions

Ensuite je me suis inspiré de plusieurs exemple de portefeuilles boursiers et de conseils/avis trouvés sur les forums que je fréquente mais aussi des sites professionnel tel que binck, boursorama, tradingstat, votreargent, la tribune...
En analysant et recoupant les informations j'ai pu concevoir un embryon de portefeuille pour commencer.

Je vous dévoilerai ma liste de finalistes très prochainement!

9 novembre 2011

Etude de cas: l'immeuble de rapport



Rappel de mon objectif:
Recherche d'un investissement locatif afin qu'à terme il me génère un revenu complémentaire.

La cible potentielle:
Immeuble de rapport prix net vendeur 118000
Loyers annuels 13320 HC
Charges locataires 180€/mois
Taxe fonciere 900€
Charges de copropriété : 150€/mois
Pas de gros travaux, propre et louable en l'état même si un rafraîchissement serai le bienvenu.
Par contre un ravalement de facade à prévoir (la peinture s'écaille).

Coût d'acquisition :
Frais de notaire (7%) 8260€
Frais bancaire 0 (pas de frais de dossier dans ma banque)
Soit en total de 126260€, Apport = 0, Emprunt 126260€ / 15 ans / 4% assurance incluse ce qui me donne des mensualités de 934€ (source empruntis.com)

Rentabilité brute : 11,29%
Rentabilité nette : 5,95%

le niveau de rentabilité semble intéressant ça me laisse de bonne perspective pour la suite, continuons...

total dépenses annuelle: ( 934 (crédit) + 150 (charges copro) + 900 )*12= 13908€/an.
total recette annuelle : 13320 (loyer HC) + 180*12 (charges locataires) = 15480€/an.
Ma trésorerie est positive de 1572€ :-)


Bilan :

En résumé je peux obtenir un revenus annuel de 15k€ au bout de 15ans sans verser un cent!

Dans mon objectif sur 15 ans est viable, ma trésorerie est positive - mes loyers couvrent mes traites et les charges - , tout les voyants sont au vert.
J'ai demandé à ma banque une estimation plus précise concernant le prêt.

En attendant il me reste à calculer l'imposition sur mes revenus locatifs ce qui peut modifier la donne.
Les revenus locatifs sont de 15k€ je suis donc en statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) et j'ai 2 possibilités concernant la fiscalité: le régime micro-bic ou le régime réel simplifié.

En régime micro-bic j'ai droit à un abattement de 50% sur mes revenus avant imposition. Cet abattement est censé courvir les charges diverses, les travaux, les meubles,...
En régime réel j'ai la possibilité de déduire un certains nombres de choses de mes revenus tel que les intérêts d'emprunt, les travaux, les meubles, le comptable,...et éventuellement faire de l'amortissement!

Je vais devoir faire un point précis sur ces 2 modes pour savoir lequel est le plus intéressant financièrement pour moi.

6 novembre 2011

Etude de cas: le studio



Rappel de mon objectif:
Recherche d'un investissement locatif afin qu'à terme il me génère un revenu complémentaire.

La cible potentielle:
Studio meublé prix net vendeur 42000
Loyer du bien 320 + 30 charges
Taxe fonciere 260
Charges de copropriété : 400
Pas de gros travaux, louable en l'état.

Coût d'acquisition :
Frais de notaire (10%) 4200
Frais bancaire 300 (frais de dossier)
Soit en total de 46500, Apport = 0, Emprunt 46500 / 20 ans / 4,20% assurance incluse ce qui me donne des mensualités de 287

Rentabilité brute : 320*12/46500 = 8,25%
Rentabilité nette :(320*12-260-400)/46500 = 6,83%

le niveau de rentabilité semble intéressant ça me laisse de bonne perspective pour la suite, continuons...

total dépenses annuelle: 287 (crédit) + 55 (charges copro) + 260 = 4364€/an.
total recette annuelle : 320 (loyer HC) + 30 (Charges) = 350 *12 soit 4200€/an.
Ma trésorerie est négative de 164€ :-(

Si je prends une marge de sécurité de 1 mois de loyer cela me donne:
total recette annuelle : 320 (loyer HC) + 30 (Charges) = 350 *11 soit 3850€/an.
Dans ce cas j'aurai un effort d'épargne nécessaire:
4364 - 3850 = 514/12= 42,83€ mensuel ( soit sur 20 ans = 10280€)
Rentabilité nette (hors impôt): (3520-260-400)/46500 = 6,15%


Bilan :

En résumé avec une marge de sécurité je peux obtenir un revenus annuel de 4000€ au bout de 20 ans avec 43€ par mois.

Dans mon objectif sur 15 ans cela ne passe pas, ma trésorerie est négative donc mes loyers ne remboursent pas mon prêt et il me reste à calculer l'imposition sur mes revenus locatifs qui va venir alourdir l'effort d'épargne nécessaire.
Néanmoins je peux toujours revoir les loyers à la hausse, négocier les frais (notaire, banque) et ainsi optimiser l'ensemble.

4 novembre 2011

La chasse aux biens immobilier


Une fois passé l'étape de la mise au point de ma stratégie immobilière, cf. mon post précédent,
il faut pouvoir répondre aux critères de sélection du bien.

Voici les questions de base que je me suis posé:


- La fourchette de budget -

Mon horizon de placement est de 15 ans, soit pour un taux moyen à 4% une capacité d'emprunt:
- de 135K€ pour 1000€ de mensualités
- de 200k€ pour 1500€ de mensualités
- de 265k€ pour 2000€ de mensualités
même si c'est de l'investissement locatif la banque a calculé mon taux d'endettement et cela me bride sévèrement dans mes mensualités et donc ma capacité d'emprunt.

Je pars sur une période courte pour commencer car j'aimerai avoir un retour dans 15ans en terme de revenu complémentaire.
Si je cherchais une "simple" constitution de capital je pourrai partir sur une durée plus longue de 20 ou 25ans par exemple partant du sacro-saint principe que les loyers doivent rembourser les mensualités et les charges (copropriété, taxe foncière, assurance).


- l'emplacement : essentiel pour la revente! -

je cible les quartiers périphérie du centre ville, accès proche transport en commun, parking facile, taxe foncière modérée, le typique quartier résidentiel avec ces commerces de proximité.
je n'ai pas pour objectif de revendre avant (très) longtemps mais il faut toujours se ménager une porte de sortie, un bien mal situé mettra plus de temps à se revendre.


- Les travaux/rénovation: avec ou sans ? -

je cherche des biens louables de suite voir déjà en location car c'est mon 1er investissement, je veux pouvoir avoir une valeur sûre pour commencer sereinement...

Néanmoins comme je cherche des biens à haut rendement j'ai de forte de chance de devoir rafraîchir quelque peu (peinture, équipement du logement, déco...)
Je pense que c'est même un passage obligé après chaque location pour relouer plus vite, un coup de Valérie Damidot et le tour est loué! ;-)


- meublé ou non : en petite surface c'est souvent préférable! -

Je n'ai pas d'avis particulier, ça me semble être une question de fiscalité que j'étudierai au ças par cas.
Partant de là je filtre les annonces et j'éjecte rapidement les offres hors périmètre. Ensuite j'évalue la rentabilité au travers d'une feuille de calcul.
Ca sera l'objet de mon prochain post!

2 novembre 2011

Ma stratégie immobilière

Dans ma poursuite de l'indépendance financière je passe aussi en revu l'immobilier.

Je me concentre actuellement sur l'option de l'investissement locatif.

Comme tout ceux qui partent de rien je me suis posé pas mal de question et je vais simplement vous faire partager depuis le départ mon projet et mes découvertes.


La genèse du projet

Tout à commencé au printemps 2011 en rencontrant un collègue qui lui-même s'était lancé dans l'aventure un an plus tôt.
L'objectif étant simple: obtenir une autre rentrée d'argent en dehors du salaire.
Si possible assez importante pour remplacer le salaire et permettre de dégager du temps libre ou simplement palier à un manque d'activité temporaire...

A partir de là plusieurs possibilités:
- investir dans un studio
- investir dans des chambres étudiantes
- investir dans un programme Scellier
- investir dans des immeubles de rapport

Le choix s'est porté sur l'immeuble de rapport pour plusieurs raisons: une concurrence moins forte entre acheteurs, une rentabilité plus élevée en moyenne (achat par lots), une gestion autonome (pas de dépendance envers un syndic par exemple).

Maintenant ce n'est évidemment pas le même prix, donc comment faire pour financer un tel investissement?

Le financement

Etant donné que je n'ai pas assez de liquidités disponibles je pars sur un prêt immobilier.
L'idée est simple: les loyers doivent rembourser intégralement les mensualités de prêt, c'est la condition primordiale!!

Ce faisant je n'impacterai que pas ou peu mon niveau d'endettement, et je pourrai toujours emprunter pour ma résidence principale dans quelques années si mon projet est viable et je gagnerai la confiance de mon banquier. :)

Je suis donc passer le voir pour lui présenter mon projet et avoir une idée assez précise du montant de l'investissement envisageable.

Tout dépend de votre situation, personnellement lors de ma 1ère entrevue:
- nouveau dans l'agence (suite à mon déménagement)
- CDD puis CDI depuis tout juste 3 mois, soit 6 mois dans la société
- volonté d'obtenir un prêt sans apport
- revenus annuels année N-1: 35k€
- locataire
- aucun prêt en cours

Mon projet a reçu une écoute attentive même si mon banquier m'a demandé plusieurs fois pourquoi je ne cherchais pas d'abord à acheter ma résidence principale...
Je n'ai pas obtenu d'information supplémentaire de la part de ma banque d'autre que j'ai pu trouver sur internet (simulation prêt, critères de sécurité,...), tant que rien n'est signé c'est presque normal j'ai tendance à penser.
Néanmoins c'était important d'avoir un accord de principe pour éviter de me faire perdre du temps et aussi aux vendeurs.
J'ai finalement eu le feu vert pour passer à la phase suivante, la recherche d'un bien!

Mais avant cela il faut établir les critères de sélection, à suivre...

1 novembre 2011

La base: les comptes

Avant de pouvoir envisager de quelconques placements il est impératif d'avoir un minimum de visibilité sur l'état de vos finances.
J'ai donc réalisé une petite feuille de calcul que je partage avec vous ici:
N'hésitez pas à la modifier et l'adapter à vos besoins!

Cela se veut relativement simple et permet de voir où passe l'argent:
- les dépenses contraintes
- les dépenses courantes
Et ce qui reste est la capacité d'épargne. :)


Dans l'exemple que j'ai effectué pour une amie proche qui se plaignait de n'avoir jamais d'argent de coté:

Je peux voir rapidement ce qu'elle dépense pour vivre et ainsi déterminer là où je peux lui faire faire des économies dans le but de dégager plus d'épargne.

L'analyse montre sur la partie dépense contrainte que les postes majeurs sont bien sûr le logement suivi de l'assurance voiture sans oublier les impôts…
J'ai décider de passer son assurance voiture au tiers étant donné qu'elle a plus de 6 ans et elle devrai réaliser une économie de 200€!


Côté dépense courantes, le poste alimentation arrive avant l'automobile.
Elle a récemment changé de région et se trouve juste à coté d'une grande surface et elle semble constater qu'elle dépense plus en faisant les courses que dans un low cost! il va falloir qu'elle surveille l'évolution…
Concernant l'automobile elle va prendre un abonnement de transport public que son employeur subventionne à hauteur de 50% cela devrai réduire son poste de dépense carburant à un plein par mois, soit environ 45€ + 24€ l'abonnement soit environ 70€ au total.

Sur l'ensemble on pense pouvoir dégager 560€ annuellement pour ses futurs placements! un bon début! :)

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