Voici un résumé que je me suis fait en prenant différentes sources d'information sur le régime d'imposition du loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans l'ancien. Il existe du LMNP dans le neuf: LMNP censi-bouvard ou scellier.(qui n'apporte plus grand intérêt...)
C'est aujourd'hui un de mes projets d'investissement et je dois donc pouvoir choisir en connaissance de cause!
Le loueur en meublé LMNP est imposé, sauf exonération, dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux).
Il existe 3 régimes d'imposition:
1/ régime micro-bic si les revenus nets sont inférieurs à 32100 € par an
2/ régime réel simplifié si les revenus nets sont compris entre 32100 € et 766000 € par an, ou sur option si les revenus sont inférieurs à 32100 €,
3/ régime réel normal si les revenus sont supérieurs à 766000 € par an.
je vais exposer les 2 premiers cela suffira amplement pour commencer... ;-)
- le régime Micro-BIC
Ce régime permet 50% d'abattement forfaitaire sur les revenus locatifs si ceux ci sont inférieurs à 32100€, puis imposition en fonction de votre TMI (5,5%, 14%, 30% ou 41%) sans oublier la CSG/CRDS de 13,5% (peut-être bientôt 15,5%...)
Exemple:
revenus locatifs = 10000€
revenus locatifs imposables après abattement = 5000€
impôts fonciers pour un TMI de 30% = 5000 x 0.135 + 5000 x 0,3 = 2175€
A noter que 5,5% de votre CSG/CRSG sera déductible de vos revenus locatifs de l'année suivante, soit dans l'exemple : 5000 x 0,135 x 0,055 = 37,12€
- le BIC réel simplifié
Le principe est de déduire des charges du montant des revenus locatifs et cela peut vite devenir complexe c'est pour cela qu'il est fortement conseillé de choisir entre les services d’un comptable (+- 600€/an) et/ou ceux d’un CGA afin d’éviter la majoration des revenus de 25% comme il est prévu au 7 de l’article 158 du CGI.
le CGA/AGA valide la comptabilité avant de transmettre les déclarations fiscales (2031 / 2035…) au fisc.
Noter que vous pouvez *toujours* le faire vous-même mais dans ce cas le fisc sera beaucoup plus vigilant...attention donc au contrôle fiscal!
Sachant cela le régime réel simplifié sera plus attractif si les charges réelles dépassent les 50% d'abattement prévus par le micro-BIC.
Déficit foncier:
L'éventuel déficit LMNP constaté n’est déductible que des bénéfices de même nature (comprenez autre activité de LMNP) et est reportable pendant 10 ans.
Résumé des "charges/frais" pour du LMNP ancien à prendre en compte
Lors de l'achat :
- Les fais d'agence (3 choix: à passer en charge la 1ere année ou à amortir sur 5 à 10 ans ou à déduire de l'assiette de calcul de la plus value)
- La partie des frais de notaire qui comprend sa rémunération
- Les meubles (amortis sur 5 à 10 ans)
- Les frais bancaire (dossier du crédit)
- Les frais d'hypotheque ou de cautionnement
- Les travaux (déductible si <500 € ou amortissable si >500€ sur 5 à 15 ans)
Chaque année :
- Les intérêts d'emprunt
- les frais de recherche de locataire et de correspondance (forfaitaire 20€)
- l'ensemble des assurances
- les frais de gestion en agence
- la cotisation Centre de gestion agréé (CGA)
- les charges non récupérables
- la taxe foncière
- 5.8% csg crds de l'année n-1
- salaire du comptable
- les travaux (déductible si <500 € ou amortissable si >500€ sur 5 à 15 ans)
- l'amortissement du bien (amortis sur 20 à 60 ans)
- l'achat de mobilier (amortis sur 5 à 10 ans)
Amortissements :
Les frais d'agence peuvent etre amortis sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Les travaux >500€ peuvent etre amortis sur une durée comprise entre 5 et 15 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Le mobilier peut etre amorti sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Le bien est amorti pour sa valeur hors terrain, sur une durée comprise entre 20 et 60 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Ces amortissements ne sont comptabilisés que si le résultat d’exploitation est positif, ils ne peuvent donc contribuer à créer du déficit.
Dans le cas de déficit foncier avant amortissement, ils sont différés sans aucune limitation de durée et seront utilisés dès que des résultats apparaîtront.
Revente:
En LMNP c'est le régime des particuliers qui s'appliquent à la revente, donc une exonération totale au bout de 30 ans.(qui risque peut-être de tomber à 22 ans avec la réforme fiscale de F.Hollande)
La plus-value réalisée est calculée sur le prix d'achat, l'amortissement qui a pu avoir lieu n'est pas pris en compte... ;-)
C'est aujourd'hui un de mes projets d'investissement et je dois donc pouvoir choisir en connaissance de cause!
Le loueur en meublé LMNP est imposé, sauf exonération, dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux).
Il existe 3 régimes d'imposition:
1/ régime micro-bic si les revenus nets sont inférieurs à 32100 € par an
2/ régime réel simplifié si les revenus nets sont compris entre 32100 € et 766000 € par an, ou sur option si les revenus sont inférieurs à 32100 €,
3/ régime réel normal si les revenus sont supérieurs à 766000 € par an.
je vais exposer les 2 premiers cela suffira amplement pour commencer... ;-)
- le régime Micro-BIC
Ce régime permet 50% d'abattement forfaitaire sur les revenus locatifs si ceux ci sont inférieurs à 32100€, puis imposition en fonction de votre TMI (5,5%, 14%, 30% ou 41%) sans oublier la CSG/CRDS de 13,5% (peut-être bientôt 15,5%...)
Exemple:
revenus locatifs = 10000€
revenus locatifs imposables après abattement = 5000€
impôts fonciers pour un TMI de 30% = 5000 x 0.135 + 5000 x 0,3 = 2175€
A noter que 5,5% de votre CSG/CRSG sera déductible de vos revenus locatifs de l'année suivante, soit dans l'exemple : 5000 x 0,135 x 0,055 = 37,12€
- le BIC réel simplifié
Le principe est de déduire des charges du montant des revenus locatifs et cela peut vite devenir complexe c'est pour cela qu'il est fortement conseillé de choisir entre les services d’un comptable (+- 600€/an) et/ou ceux d’un CGA afin d’éviter la majoration des revenus de 25% comme il est prévu au 7 de l’article 158 du CGI.
le CGA/AGA valide la comptabilité avant de transmettre les déclarations fiscales (2031 / 2035…) au fisc.
Noter que vous pouvez *toujours* le faire vous-même mais dans ce cas le fisc sera beaucoup plus vigilant...attention donc au contrôle fiscal!
Sachant cela le régime réel simplifié sera plus attractif si les charges réelles dépassent les 50% d'abattement prévus par le micro-BIC.
Déficit foncier:
L'éventuel déficit LMNP constaté n’est déductible que des bénéfices de même nature (comprenez autre activité de LMNP) et est reportable pendant 10 ans.
Résumé des "charges/frais" pour du LMNP ancien à prendre en compte
Lors de l'achat :
- Les fais d'agence (3 choix: à passer en charge la 1ere année ou à amortir sur 5 à 10 ans ou à déduire de l'assiette de calcul de la plus value)
- La partie des frais de notaire qui comprend sa rémunération
- Les meubles (amortis sur 5 à 10 ans)
- Les frais bancaire (dossier du crédit)
- Les frais d'hypotheque ou de cautionnement
- Les travaux (déductible si <500 € ou amortissable si >500€ sur 5 à 15 ans)
Chaque année :
- Les intérêts d'emprunt
- les frais de recherche de locataire et de correspondance (forfaitaire 20€)
- l'ensemble des assurances
- les frais de gestion en agence
- la cotisation Centre de gestion agréé (CGA)
- les charges non récupérables
- la taxe foncière
- 5.8% csg crds de l'année n-1
- salaire du comptable
- les travaux (déductible si <500 € ou amortissable si >500€ sur 5 à 15 ans)
- l'amortissement du bien (amortis sur 20 à 60 ans)
- l'achat de mobilier (amortis sur 5 à 10 ans)
Amortissements :
Les frais d'agence peuvent etre amortis sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Les travaux >500€ peuvent etre amortis sur une durée comprise entre 5 et 15 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Le mobilier peut etre amorti sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Le bien est amorti pour sa valeur hors terrain, sur une durée comprise entre 20 et 60 ans (en fonction des préconisations du comptable).
Ces amortissements ne sont comptabilisés que si le résultat d’exploitation est positif, ils ne peuvent donc contribuer à créer du déficit.
Dans le cas de déficit foncier avant amortissement, ils sont différés sans aucune limitation de durée et seront utilisés dès que des résultats apparaîtront.
Revente:
En LMNP c'est le régime des particuliers qui s'appliquent à la revente, donc une exonération totale au bout de 30 ans.(qui risque peut-être de tomber à 22 ans avec la réforme fiscale de F.Hollande)
La plus-value réalisée est calculée sur le prix d'achat, l'amortissement qui a pu avoir lieu n'est pas pris en compte... ;-)
