LMNP: Micro-BIC ou BIC réel

Voici un résumé que je me suis fait en prenant différentes sources d'information sur le régime d'imposition du loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans l'ancien. Il existe du LMNP dans le neuf: LMNP censi-bouvard ou scellier.(qui n'apporte plus grand intérêt...)



C'est aujourd'hui un de mes projets d'investissement et je dois donc pouvoir choisir en connaissance de cause!




Le loueur en meublé LMNP est imposé, sauf exonération, dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux).


Il existe 3 régimes d'imposition:


1/ régime micro-bic si les revenus nets sont inférieurs à 32100 € par an
2/ régime réel simplifié si les revenus nets sont compris entre 32100 € et 766000 € par an, ou sur option si les revenus sont inférieurs à 32100 €,
3/ régime réel normal si les revenus sont supérieurs à 766000 € par an.


je vais exposer les 2 premiers cela suffira amplement pour commencer... ;-)


- le régime Micro-BIC


Ce régime permet 50% d'abattement forfaitaire sur les revenus locatifs si ceux ci sont inférieurs à 32100€, puis imposition en fonction de votre TMI (5,5%, 14%, 30% ou 41%) sans oublier la CSG/CRDS de 13,5% (peut-être bientôt 15,5%...)


Exemple:
revenus locatifs = 10000€
revenus locatifs imposables après abattement = 5000€
impôts fonciers pour un TMI de 30% = 5000 x 0.135 + 5000 x 0,3 = 2175€


A noter que 5,5% de votre CSG/CRSG sera déductible de vos revenus locatifs de l'année suivante, soit dans l'exemple : 5000 x 0,135 x 0,055 = 37,12€




- le BIC réel simplifié


Le principe est de déduire des charges du montant des revenus locatifs et cela peut vite devenir complexe c'est pour cela qu'il est fortement conseillé de choisir entre les services d’un comptable (+- 600€/an) et/ou ceux d’un CGA afin d’éviter la majoration des revenus de 25% comme il est prévu au 7 de l’article 158 du CGI.
le CGA/AGA valide la comptabilité avant de transmettre les déclarations fiscales (2031 / 2035…) au fisc.
Noter que vous pouvez *toujours* le faire vous-même mais dans ce cas le fisc sera beaucoup plus vigilant...attention donc au contrôle fiscal!


Sachant cela  le régime réel simplifié sera plus attractif si les charges réelles dépassent les 50% d'abattement prévus par le micro-BIC.


Déficit foncier:
L'éventuel déficit LMNP constaté n’est déductible que des bénéfices de même nature (comprenez autre activité de LMNP) et est reportable pendant 10 ans.




Résumé des "charges/frais" pour du LMNP ancien à prendre en compte


Lors de l'achat :
- Les fais d'agence (3 choix: à passer en charge la 1ere année ou à amortir sur 5 à 10 ans ou à déduire de l'assiette de calcul de la plus value)
- La partie des frais de notaire qui comprend sa rémunération
- Les meubles (amortis sur 5 à 10 ans)
- Les frais bancaire (dossier du crédit)
- Les frais d'hypotheque ou de cautionnement
- Les travaux (déductible si <500 € ou amortissable si >500€ sur 5 à 15 ans)


Chaque année :
- Les intérêts d'emprunt
- les frais de recherche de locataire et de correspondance (forfaitaire 20€)
- l'ensemble des assurances
- les frais de gestion en agence
- la cotisation Centre de gestion agréé (CGA)
- les charges non récupérables
- la taxe foncière
- 5.8% csg crds de l'année n-1
- salaire du comptable
- les travaux (déductible si <500 € ou amortissable si >500€ sur 5 à 15 ans)
- l'amortissement du bien (amortis sur 20 à 60 ans)
- l'achat de mobilier (amortis sur 5 à 10 ans)




Amortissements :
Les frais d'agence peuvent etre amortis sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).


Les travaux >500€ peuvent etre amortis sur une durée comprise entre 5 et 15 ans (en fonction des préconisations du comptable).


Le mobilier peut etre amorti sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).


Le bien est amorti pour sa valeur hors terrain, sur une durée comprise entre 20 et 60 ans (en fonction des préconisations du comptable).


Ces amortissements ne sont comptabilisés que si le résultat d’exploitation est positif, ils ne peuvent donc contribuer à créer du déficit.
Dans le cas de déficit foncier avant amortissement, ils sont différés sans aucune limitation de durée et seront utilisés dès que des résultats apparaîtront.




Revente:


En LMNP c'est le régime des particuliers qui s'appliquent à la revente, donc une exonération totale au bout de 30 ans.(qui risque peut-être de tomber à 22 ans avec la réforme fiscale de F.Hollande)
La plus-value réalisée est calculée sur le prix d'achat, l'amortissement qui a pu avoir lieu n'est pas pris en compte... ;-)

Lire | LMNP: Micro-BIC ou BIC réel

Fiscalité LMNP régime réel simplifié

*** Voici une compilation d'informations tirées du site universimmo.com, de mes propres démarches administratives et de mon retour d'expérience ***

Le LMNP avec régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée (BIC RSI)

Comptabilité super-simplifiée
Les entrepreneurs individuels exerçant une activité artisanale, industrielle ou commerciale peuvent opter pour comptabilité dite "super-simplifiée", ayant pour conséquence notamment de leur permettre :

- de tenir une comptabilité de trésorerie (encaissements, décaissements)

- de centraliser les écritures comptables sur le livre journal de façon trimestrielle

- de ne pas justifier leurs frais généraux payés en espèces (parking, pourboires, etc.) dans la limite de un pour mille du chiffre d'affaires avec un minimum de 150 euros: (Ex: 1/1000 * 15000 = 15€…)

- d'utiliser un barème établi par l'administration fiscale pour le calcul de frais de carburant: (LMP uniquement dans le cas immobilier)

- d'évaluer leurs stocks de marchandises et travaux en cours de façon forfaitaire en fin d'exercice

- d'être dispensé de produire un bilan et un compte de résultat lorsque leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 154 000 euros (pour les activités de vente de marchandises et de fourniture de logement) ou 54 000 euros (pour les prestations de services).


>> Ceci n'est donc possible QUE pour ceux qui font moins de 54 000 euros de recettes en 2011 pour du meublé, ou 154 000 en meublé saisionier.

Comment se déclarer LMNP?
>> envoi du formulaire P0i (déclaration de début d'activité en tant que LMNP) afin d'obtenir son numero de SIRET, attention ne pas confondre avec le formulaire P0 CMB!

Formulaire "P0i" (Cerfa N°11921*01) est une déclaration de début d'activité personne physique. Ce document n'est pas valable pour les activités commerciales (type LMP) donc il ne déclenche pas l'inscription au registre du commerce.

Formulaire "P0 CMB" (Cerfa N° 11676*01) est une déclaration de création d'entreprise personne physique. Ce document est valable pour les activités commerciales et il déclenche automatiquement l'inscription au registre du commerce. En fait le Centre de Formalité des Entreprises se charge de transmettre les informations à l'INSEE, au greffe du tribunal de commerce pour insciption au RCS, aux impôts, à l'URSSAF et au RSI. Avec ce formulaire on peut être LMP (si on remplit les autres conditions).

Dans les deux cas, le CFE location en meublé est le CFE impôts.

Envoyer le formulaire au centre des impôts des entreprises du lieu où se trouve votre bien dans un délai de 15 jours maximum après le début d'activité.

Note :
- pour la partie comptabilité: déclarer la P0i avec date de début d'activité avant le début des travaux (plus simple pour justifier!)

- A priori le CFE n'est pas trop regardant sur le délai

Fiscalité LMNP
Obligation :
>> remplir la déclaration annuelle n °2031
>> remplir la liasse fiscale n °2033A à 2033G
>> reporter le résultat sur la déclaration générale des revenus n°2042C
Les imprimés sont disponibles ici: http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/recherche;jsessionid=ZWQRZSNOGPTAFQFIEMQCFE4AVARW4IV1?action=criteriaImprime&pageId=rch_formu&sfid=05

Comment tenir sa comptabilité?

1) Faire appel à un expert comptable et/ou un Centre de Gestion Agréé: 

Le CGA ne va pas de pair avec le comptable mais à pour vocation de vérifier le travail du comptable et l'approuver.
avantage : 

- controle fiscal limité sur l'année en cours et 2 ans auparavant
- pas de majoration de 125 % sur la déclaration du resultat d'exploitation (si déficit fiscal cela n'a aucun effet )
- 915€ de déduction d'impôt sur les frais de comptabilité si le CA ne dépasse pas 32600€. 

L'adhésion au CGA est payante et variable selon région (à partir de 100€ H.T )
Le CGA peut fournir un service pour viser les pièces comptables sur RV (liasse fiscale, déclaration, journal, grand livre, factures,…) à partir de 300-350€ HT

L'expert-comptable va être mandaté via lettre de mission pour tenir la comptabilité et remplir la liaisse fiscale + déclaration 2031.

Note: 

- Expert-compta fourni ce service à partir de 600€ TTC (adhésion CGA incluse!), soit 0€ après déduction, qui dit mieux!? ;-)

2) Tenir moi-même la comptabilité 

Se munir d'un logiciel de comptabilité (ciel par exemple) permettant de fournir le journal comptable, le grand livre de compte, tableau d'amortissement etc…

Remplir toute la paperasse administrative comme un grand! 

Note: 

- risque maximum de contrôle fiscal

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Dans les 2 cas votre comptabilité et vos comptes personnels étant confondus, il n'existe pas fiscalement de compte dédié. Vous faites ni plus ni moins que de la gestion de votre patrimoine, sous forme fiscale d'exploitation en société privée.

Donc tous vos achats faits par n'importe lequel de vos comptes privés sont éligibles à la déduction si tant est qu'ils sont effectués en vue de votre exploitation, preuve à l'appui nécessaire bien entendu.

Pour les factures, noter l'adresse du bien et si possible ouvrir un compte en ligne dédié sans frais (ex fortuneo ou boursorama) pour l'encaissement des loyers et le paiement des factures ce qui facilitera la compta. 

Avantage statut LMNP

- les amortissements écartés au titre du 39c sont reportables indéfiniment dans la liasse fiscale 2033
- les déficits (notés dans la 2042) sont reportables sur 10 ans

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A suivre!

Lire | Fiscalité LMNP régime réel simplifié

Financement de l'investissement locatif

Voilà j'ai finalisé le financement de mon premier investissement locatif auprès de la banque Postale.

Pourquoi cette banque?
Le taux compétitif et la simplicité.
Aucun souci pour obtenir un prêt sur 25 ans alors que les autres banques ne me prêtaient que sur 20 ans pour de l'immobilier locatif.

La réactivité n'est pas leur point fort mais en faisant preuve de volonté on y arrive! ;-)

Les caractéristiques de mon prêt

Possibilité de moduler les mensualités (+ ou - 10%,20%,30%) sans frais
Indemnité de remboursement anticipé (IRA) entre 700€ et 2500€ par an sans frais
Indemnité de remboursement anticipé (IRA) sur le restant du prêt de 3% avec un montant maximum ne pouvant dépasser un trimestre de cotisation.

Le montage financier de mon prêt

C'est un montage de type prêts gigognes basé sur 2 prêts avec mensualités lissées:
- un prêt sur une durée de 15 ans
- un prêt sur une durée de 25 ans
Pour en savoir plus sur le prêt gigogne, cf. forum de cBanque. 

A la reflexion j'aurai peut être du voir aussi pour un taux révisable capé +/- 1%.

L'assurance DC, BTIA, ITT du prêt
De ce coté c'est très simple: soit on peut travailler soit on ne peut pas, il n'y a pas de notion de pourcentage d'invalidité par exemple.

Tout est couvert sauf le parapente, donc aucun soucis pour les sports à risques !(plongée, voltige, saut en parachute, ski…)

Bon il faut être réaliste pour que la banque prenne en charge les mensualités du prêt il faut être dans un (sale) état de santé déplorable pendant minimum 90 jours (cancer, accident de la route, …)

Je n'ai pas pris d'assurance perte d'emploi, pas vraiment utile en locatif.

Dans la pratique comment ça se passe?
Validation de l'offre de prêt bancaire avec le commercial (un RV de 2h) qui comprend :
- la relecture de l'offre et validation des pièces justificatives
- la réponse au questionnaire médical pour l'assurance du prêt (possibilité de répondre par courier), si tout est ok alors l'accord de l'assurance est immédiat.

A l'issu de ce rendez-vous on obtient l'offre de prêt bancaire.
>>> Ce document est à remettre au notaire pour confirmer que le prêt est accepté.

Ensuite réception par courrier sous 5 jours ouvrés de l'offre écrite, dès réception on a 10 jours glissants incompressible pour relire et signer l'offre, une fois l'offre validée on l'a retourne (J+11) et il faut compter encore 10 jours ouvrés pour que la banque finalise le dossier...et enfin on a la possibilité de fixer rendez-vous pour la signature définitive chez le notaire!


Soit au global une fois l'offre de prêt bancaire négociée et acceptée par la banque il faut compter 1 mois avant la signature définitve chez le notaire.

Lire | Financement de l'investissement locatif

Ma stratégie immobilière (suite)

J'exposais dans un précédent post ma stratégie immobilière qui doit me permettre d'obtenir un revenu complémentaire à l'horizon 2027-2030.

Ma stratégie ne change pas fondamentalement mais la construction d'un patrimoine immobilier sur du long terme nécessite d'avoir une base solide!

Comme c'est mon 1er achat en immobilier locatif j'ai revu ma copie et celui ci va se faire sur 25 ans et non 15 comme prévu.

Pourquoi?
En simulant mon investissement je me suis rendu compte de la chose suivante:
En empruntant sur 15 ans je dois débourser ~140€/mois pour financer l'achat de mon investissement locatif.
En empruntant sur 25 ans je gagne ~80€/mois en financant l'achat de mon investissement locatif.


Comment est-ce possible?

Hypothèse:
Les loyers sont comptés sur 10 mois (soit 2 mois de sécurité, taux de remplissage estimé de 83%) et me rapporte 15060€/an.

La fiscalité est Micro-BIC (pour du locatif meublé) pour simplifier, soit 50% d'abattement sur les revenus locatifs avant imposition.

Le TMI est de 30% + 13.5% CSG.
Imposition:
revenus locatifs -50%: 7530€
imposition totale : 7530 * 0.135 + 7530 * 0.3 = 3276€

En empruntant sur 15 ans je dois rembourser 10740€/an de mensualités de prêt, 2700€/an de charges et taxe fonciere et 3276€ d'impots donc une trésorerie négative de -1656€/an.

En empruntant sur 25 ans je dois rembourser 8004€/an de mensualités de prêt, 2700€/an de charges et taxe fonciere et 3276€ d'impots donc une trésorerie positive de 1080€/an.


Conclusion

En empruntant sur 15 ans, cela me coûte tous les mois (soit 25200€ sur 15ans!) pour obtenir un revenu complémentaire à terme. Je ne serai donc pas rentable la 16ème année mais bien plus tard.

En empruntant sur 25 ans, je gagne immédiatement 150€/mois que je peux placer (sur un livret) ou réinvestir (dans un autre bien immobilier).
Autre avantage, si l'immobilier baisse et que je dois revendre, sur 25 ans je ne prends aucun risque car je n'aurai pas mis un cent dans mon bien!

De plus je génère une trésorerie positive donc si je dois de nouveau m'endetter (achat de RP ou autre investissement locatif par exemple) la banque ne peut être que favorable!

Evidemment pour atteindre mon objectif de revenus complémentaire sur 15ans je dois poursuivre avec d'autres investissements...l'histoire ne fait que commencer! :)


crédit photo flickr luigi crespo photography

Lire | Ma stratégie immobilière (suite)

Ca y est, j'ai signé...!

je vous parlais il y a peu d'un immeuble de rapport, hé bien figurez vous que je viens de signer mon compromis de vente.

J'ai trouvé ce bien par leboncoin, j'ai ensuite passée l'annonce au crible de ma feuille excel pour valider la viabilité de l'investissement locatif et c'était positif :
- rendement brut estimé (loyer annuel hors charges / prix investissement ) = 13320 / 134000 = 9,9%

- rentabilité locative nette avant impôts = (loyer annuel HC - "Charges copro et frais divers") / (prix total investissement) = 13320 - 1800 - 900 / 134000 = 7,9%

Cela répond à ma recherche j'ai donc décroché mon téléphone...
J'ai pu traiter directement avec le propriétaire de l'immeuble et par la suite j'étais le 1er à visiter le bien. Je n'ai pu voir que le studio au RdC lors de ma première visite, l'état était passable mais propre.
Le propriétaire m'a dit souhaiter vendre rapidement car il avait un besoin urgent de liquidité, en le questionnant un peu j'ai vite appris qu'il devait rembourser la banque suite à un problème d'arriéré de crédit, en clair il semblait avoir le couteau sous la gorge...

Sans attendre de voir les autres j'ai fait une première offre dès le lendemain à 125000€, soit environ 8% en dessous du prix. (de quoi payer les frais de notaires en somme)
J'ai précisé que je souhaitais quand même voir le reste de l'immeuble et cela s'est fait quelques jours plus tard.
Malheureusement lors de cette 2ème visite je n'ai pu voir qu'un autre studio, le propriétaire m'a toutefois précisé que le dernier nécessitait un bon rafraîchissement.

Devant ma déception et l'hésitation à poursuivre la vente le propriétaire m'a lui fait une offre plus basse à 118000€! soit environ 14% en moins sur le prix affiché. Je suis donc parti sur cette offre pour faire mes projections d'investissement locatif.

Nous nous sommes retrouvé chez le notaires 10 jours plus tard pour signer le compromis.
J'ai eu une estimation de frais de 9100€ sans plus de détails.
J'avais quand même demandé un devis au préalable mais l'assistante m'avait précisé que je n'aurai rien à payer dans l'immédiat...donc je me suis retrouvé le bec dans l'eau...
Néanmoins cela correspond assez bien à ce que j'avais pu calculer ici.


Rien de spécial chez le notaire, il m'a juste précisé:
- que la mairie pouvait faire préemption sous 2 mois maximum
- que le délai pour me rétracter sans justification est de 7 jours après réception du compromis via lettre A/R
- que le bien faisait un lot au cadastre donc avoir une salle de bain par étage ça passait mais une cuisine par étage pas vraiment, et en cas de contrôle...

Voilà maintenant il me reste à retourner voir ma banque pour obtenir des informations plus précises sur le prêt.


La suite au prochain épisode... :)

crédit photo: flickr

Lire | Ca y est, j'ai signé...!