Je suis en recherche du financement pour mon bien et je dois boucler cela avant la fin de l'année.
J'ai vu en premier lieu la banque postale qui me propose 2 prêts sur 25 ans:
J'ai vu en premier lieu la banque postale qui me propose 2 prêts sur 25 ans:
- 4.30% soit 667€ mensualités ass. incluses pour 118K€
- 4.20% soit 671€ mensualités ass. incluses pour 120k€
La différence est faible (+/-800€ d'intérêts) mais l'emprunt de 120k€ me permet un apport moindre que prévu.
Fort de ces propositions j'ai demandé à un courtier en ligne (ABCourtage) de me rechercher une meilleure proposition. Hélas grosse déception aucune banque ne peut/veut s'aligner!
J'ai eu cette réponse dans la semaine après quelques échanges par mail:
Bonjour
Venant de faire le point avec mes partenaires, ces derniers ne seront pas en mesure de s’aligner face à LA BANQUE POSTALE.
- 4.38 % sur 25ans et la clause de pénalités est maintenue
N’étant pas en mesure de vous faire de meilleure offre, je vous invite à poursuivre avec eux.
J'ai alors décider de contacter directement un courtier indépendant pour avoir un autre point de vu. Là une forte réactivité (RV pris le midi pour le soir!), il s'est déplacé à mon domicile, à étudié mon projet, m'a conseillé et tout ca gratuitement car aucun engagement si on ne va pas jusqu'au bout.
Dans la pratique, je lui fournit les pièces pour le dossier et il s'occupe de tout, je n'ai qu'à signer si la proposition me convient.
Dans la pratique, je lui fournit les pièces pour le dossier et il s'occupe de tout, je n'ai qu'à signer si la proposition me convient.
De plus il m'accompagne tout au long du process (RV banque, RV notaire).
J'ai eu un discours transparent, il ne travaille qu'avec une quinzaine de banques mais ses contacts sont locaux.
Ce service me coûte 800€ mais c'est le même principe chez les courtier en ligne, on vous dit juste que c'est gratuit mais c'est simplement masqué dans le financement.
J'ai eu un discours transparent, il ne travaille qu'avec une quinzaine de banques mais ses contacts sont locaux.
Ce service me coûte 800€ mais c'est le même principe chez les courtier en ligne, on vous dit juste que c'est gratuit mais c'est simplement masqué dans le financement.
2 autres conditions/concessions lorsqu'on passe par un courtier:
- la domiciliation des revenus dans la banque où l'on signe le prêt
- l'assurance habitation est prise dans la banque où l'on signe le prêt
- la domiciliation des revenus dans la banque où l'on signe le prêt
- l'assurance habitation est prise dans la banque où l'on signe le prêt
A savoir que les prêts pour de l'investissement locatif se font en général sur 20 ans car la banque estime que le bien doit être amorti sur cette période et la banque souhaite aussi que l'on fasse un effort d'épargne.
A noter que la banque postale ne travaille pas avec les courtiers...
A noter que la banque postale ne travaille pas avec les courtiers...
7 commentaires:
La Banque postale à un refinancement souvent en décalage par rapport aux autres banque. Ils ont donc des périodes où ils sont imbattable niveau taux. Pour votre nouveaux courtier, lisez bien le mandat qu'il doit vous faire signer, certains courtiers glissent des frais "administratif" dus si vous n'allez pas jusqu'au bout avec eux. Au final, on verra si il peut faire mieux sur du fixe (attention aux offres type GE bank qui sont des taux variables cachés)
Bonjour,
Je découvre ce blog, et donc j'ai jeté un oeil sur les anciens posts. Si j'ai bien compris, l'immeuble de rapport est loué en LMNP.
Je n'ai rien lu sur les meubles des appartements (états des meubles, de la vaisselle, des appareils divers, prévision de remplacement), ni sur la prise en compte de l'amortissement.
Par ailleurs, j'ai lu un calcul de trésorerie positive excluant l'imposition ... ce qui est possible avec un amortissement, mais comme l'amortissement est manquant ...
J'espère que vous avez inclus, dans votre réflexion, ce paramètre. Avec le loyer annoncé, vous avez en gros 9000 euros déductibles en réel de vos 15500 en revenus, ce qui induit une fiscalité (hors utilisation d'un amortissement) sur un résultat de l'ordre de 6500 euros.
Rien de dramatique, mais c'est un calcul manifestement absent, et qui laisse penser que vous l'avez omis.
A moins que j'ai raté quelque chose :)
@yannou77: Le courtier m'a immédiatement fait une proposition mais sur 20ans (4%), env. 750€ mensualités, sans frais de dossier, pas d'IRA. Perso je pense rester sur 25ans pour ce 1er achat.
@xa: concernant les studios il faut en repeindre 2 sur 3 et changer les blocs sécurité des chauffe-eau, sinon bon état general, je referai surement un peu de deco mais tout cela n'ira pas chercher bien loin (500€-1000€).
Sinon coté amortissement j'ai en effet fait des calculs plus poussés en prenant 75% du prix du bien sur 30 ans + frais acquisition, env 3200€/an donc imposable sur 2300€ env. (car loyers sur 10 mois par sécurité: 12900).
Je n'ai pas non plus compté de mobilier, le bien est vendu nu (pas d'estimation) et je n'ai pas besoin de racheter des meubles a priori.
Après cela reste une simulation, le comptable saura me dire ce qu'il convient mieux de faire pour optimiser (enfin j'espère!).
"Sinon coté amortissement j'ai en effet fait des calculs"
Tant mieux. Un "trou" dans vos articles de moins :)
"env 3200€/an"
Sur les 3 premières années : les frais de notaire ne sont amortissables que sur 3 ans. A noter que vous avez aussi le droit de les déduire, ce qui peut générer un déficit foncier, reportable sur les années suivantes. Il faut calculer ce qui est le plus intéressant.
"Je n'ai pas non plus compté de mobilier, le bien est vendu nu (pas d'estimation) et je n'ai pas besoin de racheter des meubles a priori. "
??? Si vous achetez nu, il faudra bien meubler pour pouvoir louer en meublé. Et si vous achetez avec les meubles, il faudra ventiler la valeur des meubles (amortissement différent). N'oubliez pas qu'un meublé, c'est un appart où le locataire arrive avec ses seuls vêtements, et peut vivre normalement. Le fisc est tâtillon, en ce moment, sur ce point.
"le comptable saura me dire ce qu'il convient mieux de faire pour optimiser (enfin j'espère!)."
Choisissez bien votre comptable. Tous ne sont pas suffisement au courant des subtilités LMNP/LMP. Certains se reposent sur leur connaissance de la comptabilité d'entreprise. Si vous pouvez, passer plutôt par un comptable qui s'affiche clairement comme un expert dans le domaine immobilier.
Et pensez que les frais de compta sont déductibles de vos revenus :)
Dernière chose, pour votre financement : vous pouvez peut être l'optimiser. Le bien va générer du cash directement, c'est très bien. Mais vous pouvez peut être obtenir mieux en diminuant le cash généré (via un prêt plus court aux mensualités plus élevés), l'amortissement économisé étant reportable sine die ...
Bref : plein de calculs à faire :)
"??? Si vous achetez nu, il faudra bien meubler pour pouvoir louer en meublé. Et si vous achetez avec les meubles, il faudra ventiler la valeur des meubles (amortissement différent). N'oubliez pas qu'un meublé, c'est un appart où le locataire arrive avec ses seuls vêtements, et peut vivre normalement. Le fisc est tâtillon, en ce moment, sur ce point."
Ce que je voulais dire: le notaire n'a pas compté de mobilier dans les frais d'acquisition, le bien est donc vendu 'nu' mais en realité il est meublé, a priori j'aurai pu gagner un peu là-dessus.Les studios sont tous déjà meublés, je risque de rajouter un micro-onde et une etagere, bref de quoi rendre le studio + confortable et là je verrai avec le comptable pour amortir. Donc a priori au départ je n'ai pas de mobilier à amortir ou alors dois-je faire expertiser la valeur des meubles déjà présent??
Je réfléchis à demander mon crédit sur 20ans, en théorie je reste positif d'une trentaine d'euros/mois mais j'ai dans l'idée d'acquérir un 2eme bien l'an prochain sur une durée plus courte et donc peut etre un deficit foncier qui viendrait s'équilibrer avec celui la.
Bonjour Emmanuel, comme Xa, j'ai relu les derniers posts. Et je me fais un peu de souci pour vous...
C'est bien de se lancer dans une aventure immobilière mais il faut la maîtriser jusqu'au bout. Nous sommes en juin, où en êtes-vous avec cet immeuble ? Il me semble qu'en décembre, vous ne maitrisiez ni la fiscalité des LMNP, ni l'investissement immobilier en général. Vous avez loué, depuis, cet immeuble. Tous les appartements sont loués ? Avez-vous fait appel à un expert-comptable spécialisé dans le meublé, voire le meublé de tourisme ? Avez-vous adhéré à un CGA ?
Hello,
en effet l'année passée je n'y connaissais rien! nous sommes début juillet j'ai rénové 2 studios sur 3, loués les 2 premiers et le 3ème a déjà un futur locataire qui devrait arriver mi-juillet.(j'ai signé fin mars)
Je me suis beaucoup documenté sur la fiscalité comme vous pourrez le voir dans mes derniers posts et j'ai opté pour un expert comptable+CGA pour commencer.
Rien n'est évident c'est certains mais c'est une expérience enrichissante: il faut aimer bricoler, se prendre la tête avec l'administration, faire de la paperasse, gérer des locataires...
Merci de me lire en tout cas, cela aussi fait plaisir! :)
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