Rappel de mon objectif:
Recherche d'un investissement locatif afin qu'à terme il me génère un revenu complémentaire.
La cible potentielle:
Immeuble de rapport prix net vendeur 118000
Loyers annuels 13320 HC
Charges locataires 180€/mois
Taxe fonciere 900€
Charges de copropriété : 150€/mois
Pas de gros travaux, propre et louable en l'état même si un rafraîchissement serai le bienvenu.
Par contre un ravalement de facade à prévoir (la peinture s'écaille).
Coût d'acquisition :
Frais de notaire (7%) 8260€
Frais bancaire 0 (pas de frais de dossier dans ma banque)
Soit en total de 126260€, Apport = 0, Emprunt 126260€ / 15 ans / 4% assurance incluse ce qui me donne des mensualités de 934€ (source empruntis.com)
Rentabilité brute : 11,29%
Rentabilité nette : 5,95%
le niveau de rentabilité semble intéressant ça me laisse de bonne perspective pour la suite, continuons...
total dépenses annuelle: ( 934 (crédit) + 150 (charges copro) + 900 )*12= 13908€/an.
total recette annuelle : 13320 (loyer HC) + 180*12 (charges locataires) = 15480€/an.
Ma trésorerie est positive de 1572€ :-)
Bilan :
En résumé je peux obtenir un revenus annuel de 15k€ au bout de 15ans sans verser un cent!
Dans mon objectif sur 15 ans est viable, ma trésorerie est positive - mes loyers couvrent mes traites et les charges - , tout les voyants sont au vert.
J'ai demandé à ma banque une estimation plus précise concernant le prêt.
En attendant il me reste à calculer l'imposition sur mes revenus locatifs ce qui peut modifier la donne.
Les revenus locatifs sont de 15k€ je suis donc en statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) et j'ai 2 possibilités concernant la fiscalité: le régime micro-bic ou le régime réel simplifié.
En régime micro-bic j'ai droit à un abattement de 50% sur mes revenus avant imposition. Cet abattement est censé courvir les charges diverses, les travaux, les meubles,...
En régime réel j'ai la possibilité de déduire un certains nombres de choses de mes revenus tel que les intérêts d'emprunt, les travaux, les meubles, le comptable,...et éventuellement faire de l'amortissement!
Je vais devoir faire un point précis sur ces 2 modes pour savoir lequel est le plus intéressant financièrement pour moi.
2 commentaires:
salut, je suis dans la meme situation que toi, trentenaire et en pleine réflexion sur un 1er investissement! je rembourse cependant déjà une résidence principale. bon courage dans tes reflexions!
merci! je suis encore locataire, je prévois l'achat de ma RP d'ici 3 ans.
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