J'exposais dans un précédent post ma stratégie immobilière qui doit me permettre d'obtenir un revenu complémentaire à l'horizon 2027-2030.
Ma stratégie ne change pas fondamentalement mais la construction d'un patrimoine immobilier sur du long terme nécessite d'avoir une base solide!
Comme c'est mon 1er achat en immobilier locatif j'ai revu ma copie et celui ci va se faire sur 25 ans et non 15 comme prévu.
Pourquoi?
En simulant mon investissement je me suis rendu compte de la chose suivante:
En empruntant sur 15 ans je dois débourser ~140€/mois pour financer l'achat de mon investissement locatif.
En empruntant sur 25 ans je gagne ~80€/mois en financant l'achat de mon investissement locatif.
Comment est-ce possible?
Hypothèse:
Les loyers sont comptés sur 10 mois (soit 2 mois de sécurité, taux de remplissage estimé de 83%) et me rapporte 15060€/an.
La fiscalité est Micro-BIC (pour du locatif meublé) pour simplifier, soit 50% d'abattement sur les revenus locatifs avant imposition.
Le TMI est de 30% + 13.5% CSG.
Imposition:
revenus locatifs -50%: 7530€
imposition totale : 7530 * 0.135 + 7530 * 0.3 = 3276€
En empruntant sur 15 ans je dois rembourser 10740€/an de mensualités de prêt, 2700€/an de charges et taxe fonciere et 3276€ d'impots donc une trésorerie négative de -1656€/an.
En empruntant sur 25 ans je dois rembourser 8004€/an de mensualités de prêt, 2700€/an de charges et taxe fonciere et 3276€ d'impots donc une trésorerie positive de 1080€/an.
Conclusion
En empruntant sur 15 ans, cela me coûte tous les mois (soit 25200€ sur 15ans!) pour obtenir un revenu complémentaire à terme. Je ne serai donc pas rentable la 16ème année mais bien plus tard.
En empruntant sur 25 ans, je gagne immédiatement 150€/mois que je peux placer (sur un livret) ou réinvestir (dans un autre bien immobilier).
Autre avantage, si l'immobilier baisse et que je dois revendre, sur 25 ans je ne prends aucun risque car je n'aurai pas mis un cent dans mon bien!
De plus je génère une trésorerie positive donc si je dois de nouveau m'endetter (achat de RP ou autre investissement locatif par exemple) la banque ne peut être que favorable!
Evidemment pour atteindre mon objectif de revenus complémentaire sur 15ans je dois poursuivre avec d'autres investissements...l'histoire ne fait que commencer! :)
crédit photo flickr luigi crespo photography
4 commentaires:
Très juste mais sauf erreur les banquiers n'aiment pas financer le locatif sur plus de 15 ans.
Tu as réussi à faire cela?
Oui j'ai du un peu me répéter auprès des courtiers/banques et leur expliquer un peu ma stratégie mais c'est passé, je viens de signer mon pret sur 25ans.
Il faut savoir que les banques deviennent plus frileuse au vu de la crise, ca se tend apparement!
Moi, perso, jamais je ne pars sur 25 ans sur du locatif ! JAMAIS !
il ne faut jamais dire jamais ;) n'hésite pas à développer la prochaine fois, merci.
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